前日13时许，沙河口区人民法院201室审判庭里，被告沙河口区兴工街附近一小区开发商代表律师的一席辩护，招来旁听席上小区业主们和物业公司工作人员的骚动，一场关于小区地下停车库所有权的法庭辩论牵动了不少业主的心。

车库使用权转让成导火索

刘生是沙河口区兴工街一著名小区的业主，2002年购买住房时，他所在的小区是大连市内数一数二的高档住宅小区，最低售价在5000元以上。这几年，虽然关于小区业主与开发商、物业发生矛盾的新闻时有发生，但刘生所在的小区里一直相安无事，直到2007年9月25日小区业主委员会刚刚换届之后。

去年9月24日，小区业主委员会换届，9月25日，经业主大会选举，刘生成为业主委员会副主任。就在他上任的第二天，小区一、二期1000多户居民家门上突然贴出了一张通知：开发商将转让小区地下停车库的使用权，每个车位的价格为16万元。同日，开发商向地下停车库派驻了保安人员，宣称收回物业公司对地下停车库的管理权。

“这肯定是事先就准备好的，一夜之间1000多户居民家全贴上了。”刘生说，当时业主们的情绪有点波动，小区两期住宅共有地下车位256个，此前已经全部停满，并与物业公司签订了协议。如果开发商重新出售这些停车位，意味着原有的秩序被打乱了。原本和谐平静的小区出现了业主与开发商发生矛盾的苗头。

地下停车库之争闹上法庭

为协调此事，业主委员会屡次与开发商代表进行协商，在短短几个月内先后召开了7次会议，发出3个公告、1个告示，告诫业主不要随意购买开发商转让的车库。而开发商对于业主委员会的行为极为不满，还给业主委员会发来律师信。

几个月的协商，并没有使矛盾得到缓解，开发商一面与业主委员会商议，一面又贴出对购买者的优惠条件。小区业主对业主委员会的工作渐渐不满，小区内开始出现堵车、争吵的情况，2008年1月27日，甚至出现了小区业主与开发商的保安争执的情况。

“他们之间的矛盾，我们是站在业主一方的。”该小区物业公司经理柳运利告诉记者，物业公司原本属于开发商的下属公司，2004年通过改制才脱离了开发商。在矛盾逐渐升级的情况下，物业与业主委员会一起安抚业主情绪，努力维护小区的日常秩序，并协同业主委员会与开发商商讨。

但情况却越来越僵化，小区内积压的矛盾被逐一激发：地下停车库被卖了，网球场、会所不让业主随意使用，物业办公场所、小区经营用房尚无着落等。开发商对此的答复是业主的要求不合理，无法满足。

“我们小区业主里也有律师，去年《物权法》出台后，大家对小区里的事更加关注了。”刘生说，为了讨回业主们的权益，业主委员会将开发商告上了法庭。

地下停车库“身份”挺复杂

前日，在沙河口区人民法院的法庭上，小区地下停车库的“身份”究竟是什么成为原被告代理律师争论的焦点。

被告律师认为，该小区1期住宅的地下停车库所使用的土地与一般小区住宅不同，属于政府划拨而非出让，这部分土地并非小区业主共有，同时小区出售时，地下停车库没有计入小区的公摊面积，所有权应属于开发商。

对此原告律师辽宁槐城律师事务所刘甲明律师、辽宁国宸律师事务所黄东涛律师出示了该小区的规划图，表明地下停车库属于公共配套设施。《物权法》第6章第73条写明，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此小区内的地下停车库属于小区业主共有，产权应为小区全体业主，开发商无权转让使用权。

此外，该小区的2期住宅地下停车库的“身份”又有不同，被告律师表示该地下停车库属于人防设施，产权为国家所有，而开发商拥有该人防设施的使用权，因此小区业主的要求不合理。

原告代理律师表示如果对方出示充足的证据可证明以上情况，将视情况放弃或继续追讨该部分地下停车库的所有权。

当天16时40分许，这场业主委员会状告开发商的法庭辩论告一段落，审判长宣布择日再次开庭。

凭什么我家“菜窖”归了你？

前日开庭时，原告小区业主委员会主任李若鹏在法庭上打了一个比喻：我家买了一块地，盖了房子，围了一个院子，突然有人在我家院子里挖了一个菜窖，然后要把菜窖卖给我，凭什么我家的“菜窖”归他了？

与李若鹏有同样疑惑的小区业主不在少数。2007年10月，高新园区附近一小区的业主委员会以同样的原因，将开发商告上了法庭，如今已经连续开庭2次，至今案子还没有结束。该案件原告代理律师辽宁金菱律师事务所王彤律师表示，这个案子符合《物权法》的精神，在明确小区产权纠纷中，《物权法》的出台大大明确了纠纷双方的权益。

在前日法庭上，李若鹏还提出了一个销售成本的问题。李若鹏认为，当年在购买该小区住宅时，很多业主其实就看中了有地下停车库这条便民设施，才舍得花大价钱购买，“当年这个小区的价格，在全大连也是顶尖的，就算地下停车库没有被算入小区公摊面积中，也被打进了开发商的销售成本里了。”对此原告的代理律师刘甲明表示，被告应出示在销售住宅的过程中，开发商并没有将地下停车库计入销售成本中。

开庭结束后，原告代理律师刘甲明告诉记者，《物权法》的实施必将对目前小区范围内的财产归属及使用、收益等起到正本清源的作用。“现在很多法律问题都被明确了，我对这个案子很有信心。”刘甲明说，这场以“弱”博“强”的诉讼希望很大。（记者王博文 实习生林楠）