从2月2日起，大连市政府调整普通住房价格标准，在这段时间购的房，契税税率该按4%还是1.5%来算？
三位嘉宾在本报接热线。从左至右分别为王鑫、张传明、郭旭东 摄影记者张腾飞
做客嘉宾： 大连市地方税务局直属局副局长张传明/税政法制科科长郭旭东/房地产交易市场税务所所长王鑫
本期关注： 契税问题
焦点1
该采用何种税率
应以完税凭证日期为准
当事人买的房子是普通住房还是非普通住房，应以2月2日的时点判断，以契税完税凭证填开日期为准，完税后的纳税人一定要向代办机构索取完税凭证，纳税人以税务机关填开的完税凭证据实结算税款。
从今年2月2日起，市政府公布的大政发〔2008〕12号文件正式执行。该文件对2008年上半年市内四区（含高新技术产业园区）普通住房价格标准进行了调整，具体标准为：一级地、二级地10000元/平方米，三级地、四级地8000元/平方米，五级地、六级地7000元/平方米，七级地以上6000元/平方米。新的普通住房价格标准在2006年公布的普通住房价格标准基础上，按土地的不同等级每平方米上浮了1800元~2200元。
市政府文件提到，普通住房价格标准“此后将每半年调整一次。”这点得到市场高度评价，这体现了政策的灵活性，政策将更贴近市场变化。
对开发区、北三市等地的普通住房价格标准，市政府文件规定：“其他各区（市）县视本地区的实际情况，按期调整普通住房价格标准。”
在昨天的晨报直播间1个多小时的活动中，超过50个电话打入，相当比例的人关注一个话题：他们在这次政策出台前签订买房合同，当时已经委托银行、开发商或其他代办机构预交了契税款。因为当时大连还没调整政策，多数住房都按4%的标准预交了契税款。而现在政策调整后，他们发现自己住房的价格低于新标准，那是否就应按1.5%的标准缴纳契税？多交的钱怎么办？
大连市地税局直属局的专业人士为此解释说，房子从签订合同到办贷款、交契税到最后办产权证需要一个过程，现在确实存在银行、代办机构为买房人代办手续的情况。当事人买的房子是普通住房还是非普通住房，应以2月2日的时点判断，以契税完税凭证填开日期为准，完税后的纳税人一定要向代办机构索取完税凭证，纳税人以税务机关填开的完税凭证据实结算税款。
（资料来源：记者根据大政发（２００６）４２号文件、大政发〔2008〕12号文件整理）
普通商品住房价格标准
类别 新标准 原标准
一级地、二级地 10000元/平方米 ８０００元／平方米
三级地、四级地 8000元/平方米 ５８００元／平方米
五级地、六级地 7000元/平方米 ５２００元／平方米
七级地以上 6000元/平方米 ３８００元／平方米
山林地
（一级地、二级地、六级地）
交通大学付茔
大连市市内四区土地级别、类区划分说明表（此表为地税部门授权发布）
焦点2
啥样才算普通住房
衡量标准有3条
根据之前政府公布的大政发（2006）42号文件，认定一套住宅为普通住房的标准有3条：1.房屋套型建筑面积在144平方米以下；2.房屋所属住宅小区建筑容积率在1.0以上；3.成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。
一套住宅须同时满足上述3条标准，方为普通住房，否则就是非普通住房。购买非普通住房缴纳4%的契税，而普通住房缴纳1.5%的契税。
市政府这次调整的价格标准即为第3条。记者从大连市地税局获悉，这次调整主要针对第3条，前两条未涉及，意味着不变。
新政策出台前，大连市内四区（含高新园区）按4%的税率缴纳契税的住房，大多数是因为成交价格超过政府规定的普通住房价格标准，因面积过大、容积率过小而按4%的税率缴纳契税的只占很小比例。所以，这次调整普通住房价格标准，涉及的影响面很大，对减轻买房人负担而言，也是一个最有效果的手段。
据了解，政府相关部门此前调查发现，部分开发年限较短、位置较好的二手房交易价格已经直逼甚至超过了商品房的交易价格。从实际情况看，越来越多的商品房和二手房交易价格大大超过了原普通住房价格标准。这也成为标准调整的背景。
从2月2日起，大连市政府调整普通住房价格标准，其直接影响是一些个人住房交易的契税税率出现变化——部分原来被定为非普通住房的住房将滑落至普通住房行列，缴纳契税的税率也将由4%变为1.5%。
为了更详细地让本报读者了解新政策，昨天，本报邀请大连市地方税务局直属局相关负责人做客“晨报直播间”，热线电话响个不停，数十位读者就其关心的话题向专业人士进行了咨询，并且都得到了满意的答复。
[具体问题]
1.读者孙女士问：我最近在中山区买了一套住房，价格是11088元/平方米，契税该怎么缴纳？
答复：按政府最新公布的普通住房价格标准，一、二级地的价格标准为1万元/平方米。你买的住房价格超过上述标准，应该按4%的税率缴纳契税。
2.读者李先生问：我2006年11月买的房子，去年8月份办好的产权，当时的成交价是5450元/平方米，我房子坐落地当时的价格标准是5200元/平方米，现在政策调整了，我还能退契税吗？
答复：按规定，办理产权证之前应当缴纳契税，你当时缴纳的契税是按当时政策执行的，现行政策规定从2008年2月2日开始执行，所以不能退税。
3.读者齐先生问：我1995年就买了房子，到2000年时开发商说可以办产权手续，但当时我的孩子念大学，我没钱办产权手续，契税也没缴，就一直拖了下来。我现在想办手续，不知缴纳契税是按当年的政策交还是按现在的政策交。
答复：如果你现在缴纳契税办产权手续的话，就按现在的政策执行，但你的住房具体是普通住房还是非普通住房，还应根据具体情况认定。
4.读者隋先生问：我去年在瓦房店买的房子，一直没交契税，现在应该按哪个标准交？
答复：目前，大家熟知的政策调整是大连市政府对市内四区（包括高新园区）普通住房价格标准进行的调整。在文件里也明确提到，其他县区由当地政府根据当地实际情况自行调整。所以，你可以咨询一下你们当地的税务部门，了解一下政策规定，就知道自己的住房是否符合普通住房标准了。
5.读者张先生问：我今年1月份在西岗区买了一套新的公建房，应该缴纳多少契税？
答复：按有关规定，公建房属于商业用房，不是住宅，应按4%税率缴纳契税。
[调查]
市区买房人今年有望省2亿元
受市政府调整普通住房价格标准的影响，一些原属于非普通住房的房子将成为普通住房，契税税率由4%降至1.5%。市内四区购房者今年将少缴纳大约2亿元契税。
这对买房人形成实质性利好。比如总价100万元的房子，标准调整后，其有望少交2.5万元的契税。
从2月2日新政策执行以来，对市场的影响已经显现。根据大连市地税局直属局的统计，从2月2日到3月31日近2个月里，大连市内四区房屋缴纳交易契税为1523万元，比去年同期减少242万元。以此衡量，新政策实施以来，享受1.5%契税税率的二手房在总成交量中所占比重较以前有明显提高，超过7成的二手房属于普通住房，按1.5%的税率缴纳契税。
另外，针对近2年的火爆房地产行情，市地税局直属局针对纳税人申报房屋交易价格明显偏低的现象，开发了二手房交易“小区系数法”核定征收管理软件，并建立了大连市二手房交易市场参考价格数据库。
即使从买房人总体交易成本看，普通住房政策调整，对降低交易成本也有带动作用。比如二手房交易，买卖取得产权不到5年的二手房的主要税费包括：占评估总价5.5%的营业税、1.5%的个税以及契税。以前，大量房子的契税税率为4%，这些税费占评估总价的11%；现在可降为8.5%，税费负担降低23%。
首席记者高元勋
